Redaktörens anmärkning: Detta är den andra av en tredelad serie. Se Del 1.
du arbetar 14 timmar om dygnet, du har inte haft en ledig dag i månader, och du förlorar marknadsandelar till konkurrenter eftersom du inte kan hålla jämna steg med alla inkommande företag. Är det dags att starta ett lag?
Del 1 i denna serie beskrivs specifika steg att vidta för att avgöra om du är redo att starta ett team. När du har fattat beslutet att starta ett team är nästa steg att bestämma hur du ska strukturera och växa ditt team.
No. 1 fråga agenter frågar
den första frågan nästan alla agenter som vill starta ett team frågar, ” Vad är din kompensationsmodell?”
innan du kan ta itu med den frågan måste du bestämma vilken typ av arbete personen kommer att göra för dig. Med andra ord måste du avgöra om individen kommer att vara en anställd eller en oberoende entreprenör.
Employee models
IRS har sprickat ner på fastighetsbolag och team som böjer reglerna för oberoende entreprenörer. Du kommer att anställa en anställd om du förväntar dig att de gör något av följande:
1. Arbeta specifika timmar.
2. Följ dina anvisningar om hur du gör sitt jobb, inklusive vilken typ av programvara eller procedurer de ska använda.
3. Förvänta dem att delta i kontorsmöten vid vissa tillfällen.
4. Kräva dem att hålla öppet hus, prospect eller göra andra uppgifter som du tilldelar.
Om du har en anställd måste du hålla inkomstskatt, eventuella statliga skatter, Social trygghet och Medicare skatter, samt rapportera allt detta till IRS.
Du är också ansvarig för att tillhandahålla kontorslokaler, utrustning och arbetstagarnas ersättning, plus ytterligare fel och försummelser försäkring. Du kan också behöva inkludera personen i din bilförsäkring, samt ge dem hälso-och sjukvårdsförmåner.
oberoende entreprenörsmodeller
till skillnad från medarbetarmodellen arbetar oberoende entreprenörer när de väljer, har egen utrustning och bestämmer sina egna förfaranden.
att göra denna bestämning om huruvida din hyra kommer att vara en anställd eller en oberoende entreprenör kan vara svårt, särskilt om du anställer en köparens agent. I de flesta fall vill du att de ska följa ditt sätt att göra affärer. Du kommer förmodligen också att vilja träffa ditt team vid specifika tider. Återigen sätter dessa förväntningar dig i medarbetarmodellen snarare än den oberoende entreprenörsmodellen.
exempelkompensationsmodeller: misstaget som kan sänka ditt företag
många lagledare blir frustrerade när de inser att de förlorar pengar på sitt lag. Detta beror ofta på det faktum att lagledningen betalar köparens agent och/eller noteringsagent på splittringar baserat på bruttointäkter före utgifter.
återigen, om du arbetar som ett team kommer utgifterna från toppen. Detsamma gäller för bonusar. De betalas på nätet, snarare än bruttointäkter.
några typiska kompensationsmodeller inkluderar:
1. Köparens och säljarens agenter som är provisionsbaserade: 50-50 efter utgifter som tagits av toppen.
2. Köparens och säljarens agenter som är tjänstemän plus provision / bonus. Ett ökande antal agenter använder detta tillvägagångssätt. Som en mycket allmän tumregel löper utgifterna vanligtvis cirka 15 procent av bruttoprovisionsinkomsten. Följaktligen kan du betala din anställd köpare eller säljare agent en lön på $30,000 per år plus en 42,5 procent split på något belopp över $30,000 i provisioner till agenten.
3. Office manager tjänar en lön på $45,000 – $65,000 med bonusar / förmåner. Denna position är nästan alltid en anställd position. Bra kandidater inkluderar paralegals, verkställande assistenter, liksom någon som har arbetat som kontorschef i en annan bransch.
4. Transaktionschef (normalt en oberoende entreprenör) $295-$495 per transaktion.
är den virtuella assistentmodellen ett bättre val?
svaret på denna fråga är, ” det beror på.”Om du behöver någon att visa egenskaper, att ha din virtuella assistent (VA) någon annanstans i världen kommer inte att fungera.
många av jobben i ditt team kan dock göras virtuellt. Detta inkluderar att ladda upp noteringsdata, spåra transaktioner, hantera dina sociala mediekonton, skapa broschyrer och flygblad, göra mailare etc.
det fantastiska med att arbeta med en virtuell assistent är att den är skalbar. Priserna varierar från $10 – $100 per timme; du betalar dock bara för det du använder. Till skillnad från medarbetarmodellen måste du betala personen sin lön, även om det inte finns något att göra.
andra fördelar är det faktum att med en VA, du är i en business-to-business relation. Du kommer att utfärda en 1099 snarare än en W-2. Det betyder att du inte behöver hålla tillbaka skatter, Social trygghet eller ge arbetstagarnas ersättning. VAs har också egen utrustning och kontor.
kostnaden för fel hyra
om du fyller en position på $20 000 per år kan kostnaden för ditt företag att anställa fel person vara $100 000 eller mer. Om positionen är $100,000 per år (så många agentlag kan vara) kan kostnaden vara $1 miljon eller mer!
som ordspråket säger, var ” långsam att anställa och snabb att skjuta.”
om du undrar var du kan hitta starkt administrativt och teamstöd, använder ett antal agenter och flera stora franchises ProREAStaffing.com. avgifter är ofta i $ 5,000-sortimentet, men att hitta rätt hyra är väl värt det.
vill du veta mer om att starta ett team är rätt för dig? Om så är fallet, missa inte Del 3 i denna serie.
Bernice Ross, VD för RealEstateCoach.com, är en nationell talare, tränare och författare till National Association of Realtors’ No.1 bästsäljare, ”Real Estate Dough: ditt recept på Fastighetsframgång.”Hör Bernices fem minuters dagliga fastighetsshow, som just heter” ny och anmärkningsvärd ” av iTunes, på www.RealEstateCoachRadio.com.