La Règle des 50% est-elle un Bon Moyen d’Estimer les Dépenses sur les Propriétés locatives?

Dernière mise à jour le 27 février 2020 par Mark Ferguson

La règle des 50% est un moyen d’estimer les dépenses des propriétés locatives. La règle des 50% stipule que les dépenses sur un bien locatif représenteront 50% des loyers. La règle des 50% ne tient pas compte des dépenses hypothécaires. L’une des plus grandes erreurs commises par les nouveaux propriétaires locatifs est de sous-estimer les dépenses sur les propriétés locatives.

Cette règle est largement utilisée sur de nombreux forums en ligne et par de nombreux investisseurs, mais je ne pense pas que ce soit quelque chose qui devrait être utilisé par tous les propriétaires sur chaque propriété. Personnellement, je n’aime pas les règles qui supposent que toutes les propriétés sont les mêmes et fonctionnent de la même manière. Je préfère exécuter les chiffres sur chaque propriété pour m’assurer que tout est comptabilisé et que les rendements potentiels sont aussi précis que possible.

Comment la règle des 50% est-elle utilisée pour les dépenses locatives ?

La règle des 50% stipule que les dépenses (sans compter les frais hypothécaires) sur une location seront de 50% du loyer.

De nombreux investisseurs utilisent cette règle pour juger de la rentabilité d’une location et uniquement cette règle. Cependant, je pense que l’utilisation d’une règle générale comme celle-ci n’est pas la meilleure façon d’analyser un bien locatif. Je n’aime pas non plus la règle des 1%. Voici un exemple de ce que la règle des 50% indiquerait que les dépenses sont sur l’une de mes propriétés.

Propriété locative numéro 4

Loyer: 1 600 a par mois

Dépenses: 800

Paiement hypothécaire: 740without (sans taxes et assurance)

Selon la règle des 50%, je gagne environ 606 par mois sur cette propriété. Cependant, je fais beaucoup plus que cela. Si je devais utiliser mon calculateur de flux de trésorerie, cela montre que je gagne plus de 350 $ par mois sur cette propriété. Quelle est la différence? Sur le calculateur de flux de trésorerie, il chiffre toutes les dépenses, il n’utilise pas de règle générale. Ici sont les dépenses sur cette propriété à l’aide de ma calculatrice:

la Gestion de la Propriété: $128

les Taxes: $83

Assurance: $50

Maintenance: $160

postes à pourvoir: $80

Total: $501 un mois

La différence entre les estimations et les 50 pour cent de la règle est de 300 $par mois ou de 3 600 $par année. Mes dépenses sont-elles vraiment aussi basses ou est-ce que je fais juste des choses? J’ai fait une analyse de mes locations l’année dernière et mes dépenses étaient presque exactement ce que je les avais estimées. J’ai des propriétés locatives depuis 2010 et mes dépenses estimées ont été très proches de ce que les dépenses réelles ont été. Ce n’était pas seulement une anomalie d’un an.

Pour éviter les problèmes de locataires, un dépistage approprié est d’une importance vitale et nous utilisons maintenant SmartMove pour la vérification du crédit et des antécédents.

Pourquoi la règle des 50% montre-t-elle que les dépenses sont tellement plus élevées que ce qu’elles sont réellement?

Il y a un certain nombre de facteurs pour lesquels je n’aime pas la règle des 50% et je pense qu’elle peut surestimer les dépenses de location. La principale raison pour laquelle je n’aime pas la règle, c’est qu’elle suppose que toutes les locations auront fondamentalement les mêmes dépenses dans chaque État et sur chaque type de propriété.

• Impôts fonciers: Les impôts fonciers dans chaque État peuvent varier considérablement. Au Colorado, mes impôts sont inférieurs à 1 000 a par an sur la plupart de mes propriétés. Dans d’autres États, ces mêmes propriétés auraient des taxes cinq fois supérieures à ce montant. La différence de dépenses sur les impôts: 80 a par mois contre 400 a par mois.
• Cotisations HOA: Si vous possédez un condo ou une maison de ville, il y a de fortes chances que vous ayez des cotisations HOA. De nombreuses maisons unifamiliales en ont également. J’ai une location avec un HOA et les autres n’ont pas de frais HOA. Certains HOAs peuvent facturer des centaines de dollars par mois. La différence dans les dépenses HOA: 0 $ contre 200 month par mois.
• Postes vacants: Différents types de propriétés ont des taux de vacance différents, tout comme différentes villes. Au Colorado, nous avons eu des taux d’inoccupation extrêmement bas. Dans certains cas et certaines années, les postes vacants ont été inférieurs à 1%. Dans d’autres régions du pays, le taux de vacance est supérieur à 10%. Les maisons unifamiliales ont généralement moins de postes vacants que les maisons multifamiliales. Les locations de collège auront également des postes vacants beaucoup plus élevés que les autres types de locations. Certaines propriétés peuvent avoir des dépenses de postes vacants de 5% et d’autres peuvent avoir des dépenses de 15% ou plus. La différence dans les frais de vacance: 80 a par mois contre 240 a par mois.
• Maintenance : Les propriétés auront besoin de travaux, même si elles sont neuves. La quantité de travaux variera en fonction de l’état de la propriété et du type de propriété. Multifamilial a généralement plus d’usure que les locations unifamiliales et les locations universitaires peuvent avoir beaucoup plus d’usure. Plus une propriété est ancienne, plus elle nécessitera d’entretien. Plus la forme d’une propriété est mauvaise, plus elle nécessitera d’entretien. Les frais d’entretien peuvent également varier de 5 à 20%. La différence dans les frais d’entretien: 80 $ contre 320 month par mois.

Il y a d’autres dépenses qui feront une énorme différence, comme l’assurance. Si la propriété est dans une zone d’inondation ou d’ouragan, elle aura une assurance beaucoup plus élevée. Comme vous pouvez le voir, les dépenses sur des locations à prix similaires, qui peuvent répondre à différents locataires, dans différentes régions du pays peuvent varier de 400 $ (une fois que vous ajoutez une assurance et un gestionnaire immobilier) par mois à 1 160 $ par mois! Si nous prenions le même loyer de 1 600 $ que je reçois sur la propriété locative numéro 4. Mes dépenses pourraient représenter 25% du loyer ou plus de 70% du loyer. Ce sont des exemples extrêmes de ce que les dépenses peuvent être sur les locations, mais ils montrent comment différentes propriétés auront des coûts très différents.

Quelles autres raisons rendent la règle des 50% inexacte ?

Un autre problème avec la règle des 50% est qu’elle utilise le loyer pour déterminer les dépenses. Lorsque j’ai acheté ma quatrième propriété locative en 2012, elle se louait pour 1 300 $ par mois. Les loyers ont augmenté au cours des trois dernières années pour atteindre 1 600 a par mois et cela pourrait coûter plus cher si je devais trouver un nouveau locataire. Regardez combien les dépenses ont changé parce que mon loyer a augmenté.

• Avec 1 300 rent de loyer par mois, la règle des 50% indique que mes dépenses sont de 6506 par mois
• Avec 1 600 rent de loyer par mois, la règle des 50% indique que mes dépenses sont de 800 a par mois.

Mes dépenses ont-elles vraiment augmenté de 150 $ par mois parce que le loyer est plus élevé? On pourrait soutenir que, parce que le loyer est plus élevé, mes dépenses de vacance seraient plus élevées parce que lorsqu’un mois de loyer est manqué, je perdrais plus d’argent. Je suis d’accord avec cela, mais voici combien mes coûts de vacance augmenteraient en utilisant différents taux de vacance.

• 5% de vacance : Les dépenses passeraient de 65 $ à 80 month par mois
• 10 % de vacance : Les dépenses passeraient de 130 $ à 160 month par mois
• 15 % de vacance: Les dépenses passeraient de 185 $ à 240 month par mois

Même si 15% des loyers représentaient des postes vacants, l’augmentation ne serait que de 75 $ par mois et non de 150 a par mois. Avec une allocation de vacance de 5%, le coût supplémentaire n’est que de 15 $ par mois. Peut-être que les autres dépenses seraient plus élevées avec le loyer plus élevé? Mes impôts fonciers ont légèrement augmenté, mais moins de 10 $ par mois, mon assurance n’a pas augmenté, mon entretien n’a pas augmenté, mais ma gestion immobilière l’a fait. Si nous regardons la gestion immobilière, l’augmentation est d’environ 22 $ par mois. Sur certaines propriétés, il est possible que les dépenses augmentent de 150 $ par mois lorsque le loyer change si beaucoup d’autres choses changent également. Il est également possible que les dépenses ne changent pas beaucoup du tout, ce qui est le problème avec la règle des 50%. Il s’agit d’une règle générale qui ne tient pas compte des différentes dépenses que les différentes propriétés auront.

Conclusion

La règle des 50 pour cent pourrait être morte pour certaines propriétés, mais pour d’autres propriétés, elle pourrait coûter des centaines de dollars par mois. C’est pourquoi vous ne pouvez pas vous fier à une règle générale pour calculer les dépenses. Vous devez tout écrire ou vous pouvez utiliser un calculateur de flux de trésorerie pour vous aider à savoir quelles sont toutes les dépenses. Connaître les dépenses exactes fera de vous un meilleur investisseur et vous aidera à comprendre ce qui est et ce qui n’est pas un bon bien locatif.